Mietanpassung nach Wegfall eines öffentlichen Zuschusses ist keine Mieterhöhung im rechtlichen Sinne

Förderprogramme für den Wohnungsbau sehen u. a. günstige Darlehen oder Zuschüsse für Vermieter vor, wenn diese Wohnraum neu erstellen oder modernisieren. Nimmt der Vermieter derartige Fördermittel in Anspruch, darf im Gegenzug die Miete einen bestimmten Betrag nicht übersteigen, um sozial schwachen Mietern günstigen Wohnraum zu verschaffen. In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte der Vermieter auf der Grundlage eines Fördervertrags die Wohnung modernisiert. Dabei sah der Fördervertrag vor, dass der Vermieter von Mietern, die über einen Wohnberechtigungsschein verfügen, keine höhere Miete als die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau verlangen darf.
Die zwischen Mieter und Vermieter vereinbarte Miete lag zur Zeit des Vertragsabschlusses über der Durchschnittsmiete. Auf Grund des Fördervertrags erhielt der Vermieter einen Teil der Miete vom Mieter und den Differenzbetrag zur vereinbarten Miete von der Investitionsbank. Nach der Erhöhung der Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau reduzierte sich der Zuschuss der Investitionsbank. Der Vermieter verlangte daraufhin vom Mieter einen entsprechend höheren Mietanteil, was dieser ablehnte. Zur Begründung verwies der Mieter darauf, dass eine Mieterhöhung nur nach den hier nicht gegebenen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs möglich sei.
Das Gericht hat in seiner Entscheidung klargestellt, dass die von den Parteien gewählte Vertragsgestaltung wirksam ist. Durch die Mietanpassung wird nicht die Miete erhöht, sondern es wird nur der nunmehr niedrigere öffentliche Zuschuss berücksichtigt. Wirtschaftlich betrachtet stellt sich der von der Investitionsbank an den Vermieter gezahlte Betrag als Mietzuschuss zugunsten des Mieters dar, der lediglich nicht an den Mieter ausgezahlt, sondern direkt an den Vermieter gezahlt wird.

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